戸建3棟の融資審査は全てOK! 戸建投資に飽きてきましたが、前向きに捉えます。

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融資審査の結果

戸建3棟の融資を信用金庫にお願いしていましたが、3棟全てについて無事審査が通りました。3棟全部をキャッシュで買うほどの現金はなかったので、助かりました!

リフォーム費用の融資は公庫にお願いしていますが、こちらは希望額から減額されてしまいました。戸建3棟分のリフォーム費用をお願いしていましたが、2棟分だけの融資額になりました。まあ、借りられるだけ借りられればいいや、という考えです。それよりも、嬉しいかったのは金利。無担保で固定金利1.7%は驚きです。

納税証明書をかき集めなければなりません

融資のために納税証明書を集めるのは、毎回のことながら面倒な作業です。特に固定資産税の納税証明書は物件所在地の自治体ごとに申請が必要なので、10箇所もの自治体に申請しました。昨年、初めての自治体に戸建を買ってしまったので、手間がひとつ増えました。逆に、今年は1件しか持っていない自治体の区分ワンルームマンションを売却しましたので、来年から手間がひとつ減ります。

同じ作業の繰り返し

決済の前には金融機関から融資を受けるために金消契約(金銭消費貸借契約)が必要になります。なので、金消契約、決済、金消契約、決済、金消契約、決済を3回繰り返さなければなりません。住所と氏名を書いて印鑑を押す、という流れ作業を淡々とこなしています。金賞契約も決済も金融機関に行く必要がありますから、どれも平日の作業です。勤務時間が柔軟に変えられる職場で良かったです。午前に銀行にいって、午後から夜に働いています。

それにしても、同じ作業の繰り返しで、飽きてきました。1棟1棟戸建を買うたびに、物件探し、現地調査、買い付け、融資、決済、リフォーム、客付け、の繰り返し。やっぱり戸建は手間がかかります。それでも一度客付けが終わってしまえば、比較的高い家賃と長い入居期間で楽になりますから辛抱強い人に向いています。

飽きてきたのは「手慣れてきた証拠」と前向きに捉えています。

戸建投資が10棟の大台に乗りました

今回3戸の戸建を買ったことで、戸建投資が10棟の大台に乗りました。「千里の道も一歩から」ということわざがありますが、それを実感しています。「サラリーマンリタイアの道も1戸から」です!

毎年少しずつ物件を増やしています。

1年目 1棟

2年目 ゼロ

3年目 2棟

4年目 4棟

5年目は半年で 3棟

年々少しずつ、投資の規模拡大ペースが速くなっています。2年目に買った地方築古アパート2棟から得られるキャッシュフローが、3年目以降の戸建投資を加速させてくれました。物件から得られるキャッシュフローを、次の物件の購入に充当する。これを繰り返すことで、どんどん物件を買えます。拡大期はキャッシュフローが一番大事ですね。

でも、キャッシュフローだけ見ていると、あぶないです。担保評価の低い物件ばかり買っていると、ローン残債より担保評価が低くなって、いつか融資を受けられなくなってしまいます。もちろん、融資を受けずに、キャッシュフローを使って現金買いする戦略でしたら、そんなことは関係ないです。それも一つの戦略です。

リフォーム開始!

物件の引き渡しが終わりましたので、そろそろリフォームに取りかかります。

8棟目は日本旅館風

9棟目は北欧カフェ風

10棟目は…

こんなふうに、リフォームのコンセプトを考えるのが楽しみです。リフォームと客付けを着実に終えて、じっくり足元を固めて満室にしてから次の物件に進みます。サラリーマンリタイアまで、もうひとがんばりです。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど39戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ