築22年戸建に80万円引きの指値が通った
アパートの利回りが低下傾向、かつ、買付合戦が加熱していてなかなか買えません。なので戸建も探しています。
土地値の戸建が見つかったのでさっそく現地調査。問題が見られなかったのでその場で買付いれました。自分が住む訳ではないから、建物に問題がなければ買付入れるのに悩むことはないんですよね。指値がとおるか未知数ですが、ローン特約無しのカードを使って強気にいきます。
戸建はアパートに比べるとまだ競争が激しくないように思います。投資ボリュームが小さくて手間がかかりますから。戸建は管理委託費、清掃費、共用電気代がいらないので、アパートより実質利回りが１％程度高くなる特長があります。 ※自主管理前提
そのかわりリフォーム費用、修繕費が高くなりがちです。ここを抑えられればメリットが多い。ボロではないので高利回りとはいきませんが、その分、手間はかけません。土地値で買えればいいや、という考えです。
80万円引きの指値は、無事とおりました。売主様から交渉が入ったら間を取ろうかな、と思っていたのですが、あっさり受け入れていただけました。
しまった！
指値が甘かったか。固定資産税評価額より安いので良しとします。ボロではないですから、クロスの張り替えと水回りの部品交換程度で賃貸に出せるかと思います。今は本業重視なので、なるべく手間をかけないで貸したいと思います。
融資付けで思わぬ苦戦
2年前に買った築50年の戸建はフルローン、返済年数15年でしたので、今回の築22年なら楽勝でしょう、と高をくくっていたのですが、甘かったです。融資額はフルローン、返済期間は15年を希望していたのですが、金融機関の回答は融資額は5割、返済期間は7年でした。これでは投資になりません。
前回の築50年戸建は土地評価が高かったのです。固定資産税評価額が融資希望額の９割くらいでした。今回は土地評価が低く、融資希望額の5割くらい。土地の実勢価格は融資希望額の1.1倍なんですけどね。
耐用年数の築22年を超えると建物評価は0ですから、築22年でも築50年でも同じく0評価なのです。築22年でも固定資産税評価額は250万円も残っているのですが、金融機関の評価は0です。ということは、融資的には築22年超えたら古ければ古いほど買値が安くなるので、フルローンになりやすいということです。物件の価値は建物の見た目では分かりません。建物の下にある土地が大事なのです。まだまだ経験不足でした。
それでもなるべく大きい額を借りたかったので、毎月5万円の積立預金をすることを条件に9割、返済期間10年の融資を受けました。家賃でキャッシュフローが発生しても、積立預金に吸い取られてしまうので、気持ち的にはマイナスのキャッシュフローになってしまいました。もちろん、積立預金は自己資本ですから、それが増えることは良いことです。。将来の修繕費への備えだと思って前向きにとらえます。
10年なんて短い借入期間は初めてです。保有物件9件のうちで、一番最初に完済する物件になってしまいました。利払いが少ないです。ガンガン残債が減ります。そのぶん所得税がかかります。
当初の目論見が外れたという意味では失敗なのですが、実勢価格より安く買えたから良かったです。
