北関東の県庁所在地に表面利回り20%弱の中古アパートが売りにでていました。築23年の1K10戸です。駐車場は9台分。1台足りないですが、この利回りなら9部屋埋まれば投資として回りますので許容します。
内見して翌日、100万円引きの指値で買い付けを入れました。さらに翌日、買い付けが通りました。ここまでは順調だったのですが、融資付けが難航しました。
金融機関に電話で融資相談
地方物件（１都３県以外）は、利回りが高く、積算価格が高い物件が多いのですが、居住地と物件の場所が離れていると融資を取り付けるのが難しいです。デメリットといえばデメリットですが、購入前のデメリットなので、これで失敗しても金銭的なダメージはありません。なのでチャレンジする価値があります。
とはいっても、断られ続けの金融機関巡りは重労働です。金融機関に電話したり、訪問したり。精神的にぐったりします。電話して、すぐに、「エリアが融資基準に合わないのでダメです」と断られるときは簡単です。話を聞いてもらえたのだけど、「やはり難しいです」と言われると疲れます。本業で営業をしていて断られ慣れている方は向いているかもしれませんね。カリスマ大家さんと呼ばれている方が、何十件も打診したという話を聞くと感服してしまいます。
電話で融資の相談をした結果です。埼玉県在住で、北関東の物件に投資の前提です。
北関東の信用金庫（３行）
居住地のエリアが合わないので融資できません。
埼玉県の信用金庫
検討しますがエリアが難しいです。
埼玉県の地銀
検討しますがエリアと築年数が難しいです。
埼玉県に支店がある北関東の地銀（３行）
地主向けしかやっていません。
金融資産がたくさんないと融資できません。
築古なので融資期間がとれません。
政府系金融機関
前回の借入から期間が経っていないので難しいです。
外資系銀行
北関東はエリア外。１都３県でないとダメ。
木造の場合、最長２０年。
購入価格と積算価格x掛け目の低い方を担保評価とする。
融資額は最大９０％。
静岡県に本店がある地方銀行A
北関東のなかでもA市は対象エリア。
木造は融資対象外。木造と鉄骨の混構造は審査次第。
ノンバンクA
「販売図面を送ってください。事前審査します。」とだけ。
電話時間１分！
借りた実績があるからとはいえスピーディー。
金融機関に面談で融資相談
いくつかの金融機関は面談まで持ち込めました。
一番のネックは入居率の低さ。40％なので金融機関の目は厳しいです。現況入居率で査定するそうです。返済比率も現況入居率ベースで評価します。私が空室対策を訴えても効き目はありません。
A銀行
A銀行からは保証会社付きで取り組みたいと話がきました。保証会社付きの融資だと、銀行としては融資しやすくなるようです。保証料のぶんだけ若干金利は高くなります。
保証会社はA銀行さんに対して債務の保証を行い、万一焦げ付いたときは、保証会社が借主に対して請求することになります。A銀行さんのプロパー融資よりも金利が0.2%ほど上がります。それでもノンバンクから借りるより大幅に金利が低いですから、大歓迎です。もちろん保証会社の審査が通らないとダメですまずは申し込みました。
A銀行さんのプロパー融資は、現況入居率の低さでNGになりました。入居率低下と金利上昇でストレスをかけると、収支がマイナスになるためです。逆にいうと、入居率の低い物件は融資がつきにくいので安く買うチャンスです。こういう物件に融資してくれる金融機関を見つけられると事業も拡大しやすくなります。
日本政策金融公庫
入居率の低さについては、理由を聞かれただけです。事業に対して融資するのが公庫さんですから、空室を満室にすることも事業の一環と考えていただけているのではないかと推察します。
前回の融資から期間が短いことについては、担保保全ができれば大丈夫なようです。購入物件を担保にする場合は、巷の噂では、先に自己資金で決済・登記してから融資と聞いていましたが、いくらかの現金を保証金として先に預けることで、一般の金融機関と同様に決済・融資・登記が同時でも可能でした。つなぎ融資が不要になりますからこれは助かります。
ノンバンクA
こちらも入居率の低さについては、理由を聞かれただけです。物件評価と共同担保評価が重視です。担保保全ができれば貸すスタンスのようです。
事前審査は過去に借りた実績がありますので１営業日ででました。早いです。使い勝手はよいですが、金利は3.9%、融資事務手数料が融資額の2％、繰り上げ返済も返済額の2%、共同担保は必須、なので条件はそれなりです。どこからも融資がでなかったときの最後の砦です。
融資審査の結果
融資審査でOKになったのは、ノンバンクAだけでした。A銀行と公庫は入居率の低さが最後までネックになりました。金融機関巡りをはじめてから2ヶ月が経ちました。長かったです。
二桁の金融機関に断られて、ようやく行き着いたノンバンク。共同担保をたっぷり取られるのを恐れていましたが、区分ファミリーマンション1戸ですみました。不動産投資がうまく進んで物件が増えると、手持ちカードが広がって楽になります。
捨てる神あれば拾う神あり。ありがたいことです。
積算価格が高い物件の罠
今回の物件は、購入価格より積算価格が高いために、思わぬところで出費がかさんでいます。
- 積算価格が高いので、登記の登録免許税が高い。
- 建物が大きいので、火災保険料が高い。
見積もりが出てくるたびに気分がブルーになります。地方物件は表面利回りが高くても、経費がかかり、実質利回りが下がります。
購入後は、
- 部屋が広いのでリフォーム費用が高い。
- 積算価格が高いので固定資産税が高い。
となります。それでも、表面利回りが20％あれば、なんとでもなります。入居率が3割でもローン返済できるのですから。高利回りであることは、他の欠点を解決してくれます。
契約・決済完了
契約は売主様のご自宅に伺いました。奥様のほかご親戚まで集まってぐるりと囲まれました。といっても圧迫感はなく、ほんわか契約できました。絵に描いたような地主さんでした。
- ご高齢の地主さん
- 賃貸経営にやる気がない
- それでいて自主管理
セミナーや書籍で学んだことを活かせば入居率の低さは解決されると確信しました。
決済は東京のノンバンクで実施。現地調査から3ヶ月近く経ちました。長かったです。融資に手間取りましたが、待ってくれた不動産屋さんと売主さんに感謝しております。
地方ではファミリータイプを選べという定石がありますが、今回は1K10戸です。そして入居率は40%だけ。それでも、表面利回りが20%弱で、購入価格が固定資産税評価額より安いのは魅力的でした。
これから入居率を100%にします。
