新築アパート投資を始めたきっかけ
今まで不動産、株式（日本、アメリカ、中国）、投資信託、FXに投資してきましたが、結局ここ10年で一番パフォーマンスが良かったのは不動産でした。中国株は10倍に化けた銘柄もあったりして結構調子良かったのですが、円高やでトントンな感じです。金融資産は値動きが激しくて気持ちがついて行けない気がしています。
そんなわけで、今までの区分マンション投資からステップアップしてアパート投資をすることを決断しました。区分マンション投資ではロットが小さく、なかなか資産が増えていきません。新築アパートならまとまった投資ができます。
自己資金と既存ローン額の制約があり６戸の小さいアパートですが、土地を買って、いちから建築するというのは考える事が沢山あって自宅を建てるみたいにワクワクします。といっても実態は土地とアパート建設のセット売りです。自由になる箇所は多くありません。
横浜駅に近い駅から徒歩７分なので、そこそこ立地は良いです。ただし坂道を登ります。
外壁の選定に悩む
外壁は選択肢が豊富です。デザインが60種類以上、さらに色を選択。外構・エクステリアはナチュラル系にすることを決めていたので、外壁もそれに合った素材感、色がいいとは分かっていました。それでも選択肢が多くて悩みます。木目調は却下です。外構が本物の木を使うので、サイディングの木目調が嘘っぽく見えてしまいます。
最初は石積み調、白１色で検討。建築会社にCGイメージをつくってもらって確認しましたがどうもしっくりきません。
次は、ボーダー系のブラウンとプレーン系のホワイトを選定。ブラウンはバルコニーとエントランス周りに配置して残りはホワイト。結局昨年建てた自宅と似たような配色になってしまいました。
玄関扉の選定に悩む
トステムにアパート用玄関扉のラインナップがあるのですが、どれもしっくりこない。一戸建て用だと高額になるし、どこで妥協するか。好み的には、コンテンポラリーとか現代洋風はいただけない。そうすると、モダンかトラディショナルが選択肢です。
ナチュラル系を目指しているので無難にトラディショナルにするか、目を引くモダンにするか、だいぶ悩み、結局モダンにしました。
外構の見積もりに悩む
今までの不動産投資ノウハウに出てきていない外構・エクステリアに力を入れました。
人は見た目が９割という説がありますが、賃貸不動産も同じと思います。木製フェンス、天然石・レンガのアプローチ、などなど、プロの独立系デザイナーに絵を描いてもらいました。
アパートの竣工が近づき、ようやく外構追加工事の見積りがでました。デザイン性の高い外構を目指していましたので、当然費用がかかります。自己資金から持ち出しです。趣味みたいなものです。
標準工事よりどれくらい工事費が増えるかどきどきしていましたが、ざっと、７０万円ＵＰ！ 予想をおおきく超えました。しかし、内訳をみたらビックリ！
植栽 ３５万円
ん？ ハイノキ２本と草一式で？ いくらハイノキが高価な木だとはいえ、ネットで買えば全部で１０万円いかないですが・・・ＤＩＹで植えるのがよさそうです。業者さんが植える場合は通常枯れ保証を付けますから、材料＋工事費より高くなるのは自然です。それにしても高かったです。
アパート完成
ついに横浜市の新築アパートが完成しましたので、内見してきました。建物だけ完成。外構はこれから工事です。駅徒歩７分ですが高台にあるので坂を上るのに少々汗をかきます。真夏はきつい。そのかわり２Ｆの眺望がいいのがウリです。視線を遮るものはなにもなく、街が一望できます。１Ｆは隣の家の２Ｆに相当しますから採光は充分。
お部屋は白が基調。フローリングも白です。最近は茶色より白が入居者に人気だとか。そのため眩しいくらいに明るいです。私はナチュラルウッディが好みなのですが世代の違いかな。
※写真の壁が曲がっているのは魚眼レンズで撮影したため。17mm相当のレンズは広角過ぎでした。失敗。
２Ｆはロフトがついているのですが、広い！詰めれば４人寝られます。ロフトの天井にダウンライトがついていたり、電気コンセントもついていたり、最近のアパートは至れり尽くせりですね。なんだか自分が住みたくなってきました。
土地とアパートプランのセット売りのアパートですから、利回りはそこそこです。代わりに金利2%台、返済期間30年のため、毎月の返済額は抑えられており、キャッシュフローは豊富に得られます。このアパートで得られるキャッシュフローを元手に、今度は高利回りな地方築古アパートを購入していきます。投資の初期にはキャッシュフローが多い物件を購入して、そのキャッシュフローで次々に物件を買っていくのが定石です。
