新たに中古戸建を購入しました。固定資産税評価額よりも100万円安い指値が通り、つつがなく売買契約が終わりました。そのあとは融資付けです。これまで、中古戸建は、日本政策金融公庫と信用金庫Aから融資を受けてきましたが、今回は新しい金融機関を開拓しました。
日本生産金融公庫の担保評価
公庫は担保評価の掛け目が厳しいため、購入する中古戸建の評価だけでは、なかなかフルローンを出してもらうことが難しいです。
掛け目とは、例えば固定資産税路線価をベースとして戸建に500万円の価値があった場合に、金融機関が独自に割引係数をかけます。
例えば、500万円×50%=250万円。
この50%が掛け目と呼ばれます。公庫の場合、掛け目はだいたい50%から60%だと言われています。仮に掛け目が50%だと、250万円しか融資がでません。
残りは無担保融資となるのですが、公庫の無担保融資は一般的には上限2,000万円と言われています。わたしは他の物件で無担保融資枠を使い切っていますので、無担保融資がでません。ですから、公庫だとフルローンがでない、ということになります。
信用金庫Aの担保評価
一方、わたしが継続して取引している信用金庫Aでは掛け目は100%のようです。相続税路線価ベースで計算した評価額までは融資がでます。また過去に借りた融資が、返済が進んで、元本が減ると、減った元本の分だけ融資枠が増えます。ですので、評価額以上の融資を受けることも可能です。
このようにわたしにとっては信用金庫Aから借りやすいことから、いつも信用金庫Aで借りて戸建を増やしてきました。しかしながら、融資期間は10年で短く、金利も全然下げていただけません。
「借りられるだけマシだ」と、ずっと思っていたのですが、それは「借りるのが簡単だから」という安易な気持ちからでているのだと、自分で気づきました。ほかの金融機関を開拓することは手間も精神力も使いますから。
今のご時世は、不動産への融資が活発です。新たな金融機関を開拓するのに絶好のタイミングなのです。チャンスの扉が開いている期間は限られています。チャンスを逃してはいけないのです。
信用金庫Bに融資相談
そこで、今回、中古戸建を購入するにあたり、信用金庫Bに相談してみました。紹介なしで、電話で新規開拓です。しっかり資料を準備して、着実に不動産賃貸業という事業にかける思いを伝えました。
その結果、信用保証協会付きではないプロパー融資が出て、信用金庫Aよりも、融資期間は15年で長くなり、金利も下がりました。
月々の返済額は2万円下がりました。
行動することで結果が得られるのです。行動しなければ何も結果は得られません。
今回は信用金庫Bのほうが条件が良かったですが、信用金庫Aが良いケースもあります。物件によって使い分けることで、それぞれの金融機関の良さを引き出せます。融資の選択肢を持つことが不動産投資の推進力になります。
