初めて取引をするA信用金庫に中古戸建の融資を審査してもらっていましたが、本審査の結果、フルローンがでることになりました。今まで借りてきたB信用金庫より返済期間は長くなり、金利も低くなりました。
返済期間は、B信用金庫が10年に対して、A信用金庫は15年です。返済期間10年と15年では、どちらがいいのかというと、それぞれ一長一短あります。
返済期間が長いメリット／デメリット
返済期間が長ければ、月々の返済額が減ります。家賃に占める返済額の比率が低くなり、キャッシュフローが多くなります。得られた豊富なキャッシュフローを使って、次々に新たな物件を購入していくことができます。
また、突発的な修繕や空室によって、キャッシュフローがマイナスになる可能性が低くなります。短期的にはリスクが低くなります。一方、完済までの年数が長いですから、それまでの間に家賃の下落や空室率の上昇など経営環境の変化が発生する可能性が高くなります。長期的にはリスクが高くなります。
逆に返済期間が短ければ、その逆です。月々の返済額が多くなりますから、キャッシュフローが少なく、次の物件を買うのに時間がかかります。
突発的な修繕や空室によってキャッシュフローがマイナスになる可能性が高いですから、短期的にはリスクが高くなります。しかし、完済までの年数が短いですから、経営環境が変化する前に返済が進むので長期的にはリスクが低くなります。
長い返済期間と短い返済期間のどちらがよいのでしょうか。保有物件が少ない投資の拡大時期は、キャッシュフローを増やして、そのキャッシュを次の物件購入にあてる必要がありますから、返済期間が長い方が絶対に良いです。
保有物件が十分に増えたら、長期的なリスクを減らすために返済期間を短くするために返済期間が長い融資と短い融資を組み合わせるのが良いです。
簡単にシミュレーションしてみましょう
毎年２棟の物件をフルローンで買うとします。1棟は返済期間10年、1棟は返済期間15年で借ります。これを5年続けます。すると、5年目には、購入した10棟のローンの残期間は下記になります。
返済期間10年で借りた物件
6年、7年、8年、9年、10年
返済期間15年で借りた物件
11年、12年、13年、14年、15年
ここから、さらに6年経過した後、つまり11年目からは、毎年1棟のローンが完済できます。毎年、１棟の返済がなくなってキャッシュフローが増えますから、経年で家賃が下がったり、空室率が上がったりしてキャッシュフローが減っても、相殺できます。
これなら、将来の心配が減って安心した不動産投資ができます。
