こんにちは、青島渚です。
このまま６月末まで運営すれば、目標のキャッシュフローと純資産を達成できる状態ではありますが、せっかくキャッシュがあるので戸建購入を考えています。
キャッシュがあっても融資を使いますけどね。
昨今の融資引き締めが懸念でしたが、４月にメインの信金さんに融資姿勢を確認したら「変わりありません」ということだったので一安心。プロパー融資だからでしょうか？？
融資は出るものの現地調査しては買えないことが続いています。
昨年は現地調査を２回やれば１回買えていたんですが、今年はなかなかうまくいかない。
まあ、昨年はたまたま運が良かったんでしょうね。
買えないのが当たり前、と思って行動したほうが良いですね。
最近調査した物件を振り返ってみます。
１件目：想像以上にボロ！
駅徒歩圏で立地は良いものの、築40年程度の古い戸建。接道は良くない。
土地として売り出していた。
現地に行ったら写真で見た以上に劣化が進み、軒下の板がはがれていた・・・ 動物が住んでいたらイヤだなぁ。再生する自信がないので撤退。
２件目：惜しい・・・買うには勇気がいる
築25年程度。外壁と内装は良いものの、道路づけが良くない。接道義務は満たしているのだけど他人の土地を通らないと公道に出られない。
近隣との合意書が取れればと思ったものの、やや反対している人がいた。周辺一帯が分譲された時の古い合意書を持ち出してきて新たな合意書は作りたくないとのこと。その古い合意書には分譲会社の権利が書かれているものの法的に効果あるか不明。難航しそうなことと、近隣と揉める手間をかけたくないので撤退。
３件目：買えばよかった！
築30年程度。立地が良く土地値以下。駅徒歩圏。しかし立地が良すぎて価格が高め。リフォーム費を入れると利回りが取れない。雨漏りあり。
15%の指値をいれて買い付けしたものの、翌日、満額の買い付けが入って負けた。今思えば満額でも良かった。立地が良くて賃貸にも出口に困らないと思う。キャピタルゲインも取れた。値付けを失敗した。
４件目：住宅ローンには勝てないでしょ
駅徒歩圏、築20年程度、角地。角地は好きです。オーナーチェンジで内見できないので内部の状況がわからないのがリスク。退去時に予想外の高額なリフォーム費がかかる可能性がある。
売り出し価格だと高いので25%引きで指値を入れて買い付けしたものの、な、なんと、入居者が満額で買い付け済みで住宅ローン審査中だとか！いや、これは勝てないでしょ。むしろ住宅ローンの審査が通らなかったら、むしろ引く。「先に言ってよ！」 無駄足でした。
５件目：見てびっくりな間取り
駅徒歩圏。築25年程度。長らく売れないようで大幅に値下げされた直後。
内見したら、LDを潰して、さらに増築して作業場（土間）になっていたのがネック。貸せる状態にリフォームするのが大変なので撤退。内見する前に電話でじっくり質問すればよかった。
さてどうする？
どうも最近、手間がかかる物件を避けています。物件の数が十分増えてきたことで気持ちに余裕がでてきて厳選するようになりました。
戸建投資をする人が増えています。将来的に戸建賃貸が増えることに備えて立地を重視するようになりました。所詮田舎のなかでの立地の良さですけど。だから買えないのかもしれません。
でも焦りは禁物。
買えない日々が続くこともあれば、買えることが続くこともある。
行動あるのみです。
