新築木造アパートの金利交渉の経緯と意外な結末。まさかキャッシュフローが減るとは!

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2年前に購入した新築木造アパートについて、金利引き下げに成功しました。しかし想定と異なる結果になりました。

金利交渉のきっかけ

北関東の木造築古アパートを購入するにあたり、A銀行に融資の相談に行きました。そのときに新築で購入した神奈川県のアパートの借り換えについて提案を受けました。

「この件とは、別の話なのですが。」

「神奈川県のアパートの借入ですが、金利がちょっと高いようなので借り換えとか考えていませんか?」

「うちなら1%台でお出しできますよ。」

「北関東のアパートの融資が、うまくいってもいかなくても、ぜひご検討いただければと。」

という感じで、借り換えの提案をいただきました。築古アパートの件よりずっと乗り気です。

神奈川県のアパートは築2年目です。サブリースがついています。場所も横浜駅に近い駅から徒歩7分で悪くないです。こういう物件は金融機関にとっては安全で貸しやすいようです。

一方、私にとっては収益性が低い物件です。借入期間が30年で長いためキャッシュフローがでる利点はありますが、売却時に利益がでるかは分からない物件です。金融機関が好む物件と、私が好む物件は真逆なようです。

それで、今借りているB銀行と金利交渉を始めました。

A銀行の提案は、金利2.3%から1.5%への借り換えです。差は1%未満ですが、残借入期間が28年もあるのと、残債が4,000万円以上あるので効果は大きいです。月返済額が17万円なら15万円に減ります。月2万円は大きいです。

B銀行さんに電話する前は緊張してドキドキでした。他行への借り換えを匂わすのは脅迫みたいですから。融資いただいたお礼と順調に満室であることをお伝えした後、金利で相談できないか、と切り出しました。すると、こんなやりとりになりました。

「どこかで借り換えの提案がありましたか?」

「どんな条件ですか?」

「どこの銀行さんですか?」

「うちもお取り引きいただきたいんで、がんばりますよ。」

「先にご相談いただいてありがとうございます。」

さすが銀行員。慣れているのでしょうね。あっさり検討いただけることになりました。案ずるより産むが易しです。

交渉で金利が下がりました

2週間後、B銀行から検討結果の回答がありました。借り換えの提案があったA銀行の金利と同じ金利まで引き下げていただけました。

1.5%。こんな低い金利で借りるのは住宅ローンを除くと初めてです。期待以上の成果です。これで月のキャッシュフローが3万円改善します。とても助かります。

金利の話が終わったあと、

「そろそろ、ボーナスですよね」

「定期預金はいかがでしょうか」

という話がでたので、金利引き下げへの感謝の気持ちとして、浮いたキャッシュフローで積立預金を毎月3万円することにしました。ギブアンドテイクは大切です。

しかし意外な結果が!

金利が0.8%下がりました。そのローン返済表が郵送で届いたので確認したら、返済額が変わっていませんでした!!

えー??

理由がさっぱり分からなかったので、銀行に電話して確認しました。

理由は、5年毎に返済額を見直す契約だったからです。金利が上がっても、下がっても、返済額は5年間変わらないのです。今回は金利が下がったので、返済額は変わらず、返済額に占める元金返済額の割合が増えました。

ということは、返済額が変わらないのに、元金返済額が増えて所得が増え所得税が増える。となると、税引き後キャッシュフローは減ります。「金利交渉したらキャッシュフローが減った」という冗談みたいな話です。返済額見直しまで、あと3年半あります。当初の想定とは異なりますが、残債の減りが早っているので良しとします。

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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど40戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ