こんにちは、サラリーマンの苦悩から脱却するために不動産投資に励んでいる青島渚です。
勤務先では新年度を迎え、上司と、その上司と、そのまた上司が全員入れ替わってすっきりしました。前より良くなるのか、悪くなるのか、気にしても意味ないこと。
さっさとサラリーマンリタイアできるように不動産投資に励みます^^;;
4年前に新築で購入したアパートのローン返済額が月２万円減りました。
３ヶ月前から減っていたのですが、何の通知もなかったから気づかなかったよ。返済明細表をよく見ると減ってました。
「経理で気付くんじゃないの」と思うかもしれませんが、経理は「会計freee」を使っているので気づきませんでした。会計freeeが銀行のオンラインバンキングの明細を自動で取り込んで、自動で仕分けされるから金額が変わっていても気づません。
会計freeeを使って３年目ですが本当に便利。毎月オンラインバンキングの明細をもとにしっかり仕訳を登録しているので、確定申告も自分でできています。税理士いらず。
おっと、話がずれました^^;
ローン返済額が減った理由は、３年前にアパートローンの金利を下げていただいたから。
ほかの銀行から借り換えの提案があったことを借りている銀行に話したら、金利をさげてくださいました。
「これで毎月の支払いが減る！ キャッシュフローが増える！！ 」
なんて、当時は小躍りして喜んでいましたが、実は金利が減っても返済額の見直しは５年毎でした。
なので、毎月の支払いは減らず、内訳だけ変更。
利息の支払いが減って、元本の返済が増えたんです。利息は経費計上できますが、元本返済は経費計上できませんから、所得税が増えます。
ということで・・・税引後のキャッシュフローは減ってしまいました。
「金利交渉したらキャッシュフローが減った！」という笑い話です^o^
３年前の当時は、「あと３年経たないと返済額は減らないのかぁ、遠い話だなぁ・・・」と遠い目をしながらがっかりしていたんですが、なにもしなくても時は過ぎるもの。ついに返済額が減るときが来ました。
不動産投資は、買ったときが収益MAXで、経年でどんどん収益が減る傾向があります。
- 家賃の下落
- 修繕費の増加
- 減価償却の終了による所得税の増加
- 利息払いが減ることによる所得税の増加・・・
ですから、金利が下がるというのは数少ない増益要因。
おかげで、新築時から現在に至るまでに家賃が下落しておりましたが、金利が下がってそれを取り戻すことができました。
ありがたいです。
