築古木造アパートの入居率を40%から100%に上げた! 客付け営業の成果。モデルルームの写真

スポンサーリンク

客付け営業

12月に取得した栃木県築古アパートは購入時に入居率は40%でしたか、2ヶ月経過して入居申し込みが0です…  正確には1件だけ入居申し込みがありましたが、保証会社の審査が通りませんでした。

2月は大雪の影響でお客様自体少なかったこともありますが、対策が必要です。まずは近隣の仲介不動産会社に客付け依頼に営業しました。結果は散々でした。

⚪︎⚪︎の管理物件はウチでは扱えません、と言われることが多かったです。

それでも1社は受けてくれました。当日中に物件写真を一眼レフで(これ重要!)撮りに行ってくれたのでありがたいことです。たくさんの会社にお願いしても、実際に動いてくれる会社は一部ですから、熱意のある会社が見つかると助かります。

モデルルームを作りました

空室が多かったので、そのなかの1室にモデルルームを作りました。空室が少ないと遠方の物件ですからモデルルームを作る手間がもったいないですが、空室が6部屋もあればモデルルームを作る手間も惜しくありません。

IKEAとニトリで仕入れた家具、カーテン、飾りでコーディネートしました。このアパートがある県にはIKEAがありません。わたしが住んでいる県で買って、アパートに持って行きました。買い物も飾り付けも楽しいです。

モデルルームは色の選択が一番大事です(予算はもっと大事)。無計画にたくさんの色を使うとごちゃごちゃした印象になってしまいます。ベースカラーを75%、サブカラーを20%、アクセントカラーを5%で考えます。

ベースカラーは白、サブカラーは緑、アクセントカラーは赤、にしました。赤のソファがいい存在感を醸し出いてお気に入りなのです。だいぶ自己満足が入ってしまいました。

明るい時間帯に一眼レフで撮影して、画像加工ソフトで明るさや色合いを調整すると、奇跡の一枚のできあがりです。お見合い写真さながらです。インターネットへの掲載が楽しみです。

家賃を少し値下げしました

家賃は相場通りなのですが、なかなか入居申し込みに至りません。そこで、人気のない1階の真ん中の部屋について、一割程家賃を下げて値ごろ感を出すことにしました。とにかく内見を増やさないと話になりませんから。
まずは入居率を高くして、それから空いた部屋を順次バリューアップする順番にします。もっと早く決断すべきでした。

安く購入しているので、値下げしても経営に困ることはありません。既存入居者様の家賃と差が大きくなってしまうのが嫌でしたが、値下げのリクエストがあっても下げればいいだけです。

徐々に成果が出てきました

一部屋を値下げしたところ、すぐに値下げした部屋に入居申し込みがありました。すると面白いことに、値下げしていない他の部屋も、ポツポツと入居申し込みが入るようになりました。

家賃が低い部屋から決まるという現実がありました。

賃貸繁忙期の3月に入居率が40%から80%に上がりました! 2倍になりました。
一度いい流れができると、仲介業者様も客付けしやすくなると思います。入居希望者様にとっても空室だらけのアパートより安心でしょう。行列のできるラーメン屋さんが更に人気になるのと同じです。家賃交渉やウォシュレット交渉があったりしますが、快く引き受けています。利回りが下がりますが、空気を入れておくよりマシです。

残念ながら、一部屋について退去通知がありました。「4歩進んで1歩下がる」の状態です。家賃値下げで引き止められないか、管理会社さんに交渉してもらっています。

リフォーム費や空室期間損を避けられるなら家賃値下げはリーズナブルです。物件を売る予定が全くないので、家賃を高く設定する必要がないのです。

そして満室へ

賃貸繁忙期の3月が過ぎ4月になりました。それでも内見の勢いは続いており、いつのまにか満室になりました。

放置気味でさみしかったアパートに手をかけて満室にした実績が次の融資で評価されるといいな、と思ってます。このアパートは入居率が低いことを理由に公庫からも銀行からも融資を断られて涙を飲んでノンバンクから借りた経緯があります。

これで所有物件全てが満室になりましたが、1部屋退去予定があるので、三日天下です。またひとつひとつ焦らず空室を埋めていきます。

スポンサーリンク

ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど40戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ