戸建が満室御礼、区分退去後の展望

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戸建が満室

戸建17戸が契約ベースで満室になりました。11月下旬に入居開始予定。

今年は戸建を2戸買ったのですが、2戸とも客付できてありがたいことです。

戸建賃貸は数が少ないから客付が容易という説がありますが、平均的にはそうであっても実際は1件1件違います。いつも買って最初に入居募集するときは「本当にこの物件は借り手がいるんだろうか」と心配になります。最初の1回を乗り越えられれば、退去後に再度募集するときは実績があるから安心して募集できます。

今回客付した戸建は、期待する家賃が高すぎたみたい。

駅に近かったり、しっかりリフォームしていたり、と大家側にとっては高めの家賃設定をしたくなる要素があって高めの家賃にしていたのですが、やっぱり高めだと内見の問い合わせすら少ない。

そこで値下げしたところ、すぐに入居申し込みがありました。

立地に応じた適正家賃というかボリュームゾーンがあって、それを超えてしまうと客付しにくくなることを実感しました。過度にリフォームしないでリーズナブルな家賃を優先する方がいいですね。

 

区分が退去

戸建が満室になった一方で、区分ファミリーマンションに退去の連絡がありました。

入居期間は7年程度、退去理由は自宅を新築して引っ越すとのこと。どうにも引き止めようがありませんね。

本物件は分譲マンション。せっかく空室になるので実需向けに売却しようと考えています。

競売で落札したときの買値は800万円。当時築12年、ファミリータイプ、主要駅徒歩圏の分譲マンションが800万円で買えたのは幸運でした。入札者がわたし一人だけだったのでたまたま安く買えました。

あれから14年経ちますが2000万円で売れないかと妄想しています。せめて1800万円にならないかな・・・やっぱり妄想です。

現金比率を高くして、アパート購入の頭金にしようと思います。

あるいは他の物件の繰上げ返済に使えば、キャッシュフローが大幅に改善されます。プラス月30万円くらい。

サラリーマンを辞めてもこれだけキャッシュフローが増えれば安心できます。

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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど40戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 フルネームは青島渚