中古物件は当たり前ですが修繕費がかかります。
先日、所有している築50年戸建の給水管が壊れ、老朽化が激しいため水道メーターから家まるごと交換が必要と診断されました。家賃４ヶ月分の出費になりそうです。うへぇ。
この物件は埼玉県の中心に近いため４ヶ月分で済みましたが、さらに地方の物件だと土地値が安い分、家賃も安いため、収入に占める修繕費の割合が高くなります。
買うときにはなかなか修繕費の想像ができないので要注意。
さらにフルローンだと修繕費の影響はもっと大きい。
投資効率としては、ローン比率が高い程、CCR、つまり「キャッシュフロー／投下自己資金」は高くなるので良いです。
しかし、ローン比率が高いほどキャッシュフローは減るにも関わらず、建物価格に比例して修繕費がかかりますから、修繕費がキャッシュフローに与える影響が大きくなります。修繕費が予想外に大きくなればキャッシュフローがマイナスになることもあります。
修繕費は、RC、鉄骨、木造、の順に費用がかかります。
以上をまとめると、
土地値が安い地方の、中古RCを、フルローンで買うと修繕リスクが最も高くなります。
大規模修繕がされている物件を買う、高い利回りで買う、修繕費を安く抑えるノウハウを持っている、という対策がないと、難しいです。
地方RC物件を売っている業者さんが「自己資金○○円からチャレンジできます。」なんてフレーズを良く使っているのを見かけますが、まさにチャレンジです。修繕の自己資金がなくなればアウトです。
私自身はRCは持ってないので実感はわかないですけどね。
逆に都心の新築木造アパートなら修繕費はほとんど発生しませんし、修繕が発生しても家賃も高いですから家賃で十分まかなえます。利回りがそこそこ高ければですけど。
リスクをとるかとらないか、それは投資家自身の目的次第です。
