築古戸建の給水管が老朽化しました。家賃4ヶ月分の出費!

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中古物件は当たり前ですが修繕費がかかります。

先日、所有している築50年戸建の給水管が壊れ、老朽化が激しいため水道メーターから家まるごと交換が必要と診断されました。家賃4ヶ月分の出費になりそうです。うへぇ。

この物件は埼玉県の中心に近いため4ヶ月分で済みましたが、さらに地方の物件だと土地値が安い分、家賃も安いため、収入に占める修繕費の割合が高くなります。

買うときにはなかなか修繕費の想像ができないので要注意。

さらにフルローンだと修繕費の影響はもっと大きい。

投資効率としては、ローン比率が高い程、CCR、つまり「キャッシュフロー/投下自己資金」は高くなるので良いです。

しかし、ローン比率が高いほどキャッシュフローは減るにも関わらず、建物価格に比例して修繕費がかかりますから、修繕費がキャッシュフローに与える影響が大きくなります。修繕費が予想外に大きくなればキャッシュフローがマイナスになることもあります。

修繕費は、RC、鉄骨、木造、の順に費用がかかります。

 

以上をまとめると、

土地値が安い地方の、中古RCを、フルローンで買うと修繕リスクが最も高くなります。

大規模修繕がされている物件を買う、高い利回りで買う、修繕費を安く抑えるノウハウを持っている、という対策がないと、難しいです。

地方RC物件を売っている業者さんが「自己資金○○円からチャレンジできます。」なんてフレーズを良く使っているのを見かけますが、まさにチャレンジです。修繕の自己資金がなくなればアウトです。

私自身はRCは持ってないので実感はわかないですけどね。

逆に都心の新築木造アパートなら修繕費はほとんど発生しませんし、修繕が発生しても家賃も高いですから家賃で十分まかなえます。利回りがそこそこ高ければですけど。

リスクをとるかとらないか、それは投資家自身の目的次第です。

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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど40戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ