中古木造アパート(地方)の良いところ、ダメなところ

スポンサーリンク

地方には売買価格が積算価格(土地価格+建物価格)より低い物件が良くあります。このような物件は融資付けに有利なので人気があります。

地方では駐車場が必須となります。ファミリータイプだと1世帯につき2台が当然の地域もあります。そこそこ街中で駐車場が多い物件だと、相続税路線価が比較的高く、土地が広い物件があります。その場合、積算価格(土地値+建物残存価格)で売ると利回りが低くなるため、仕方なく積算価格以下で売りに出されることがあります。

メリット

このような物件のメリットは、借入期間が15年以下で短いため元金返済が早く進みます。売却時返済した元金がキャッシュフローとして手元に残る可能性が高くなります。特に築22年以上の物件を土地値で購入した場合、返済した元金がまるまる手元に残る可能性があります。

保有期間のキャッシュフローは少なく、売却時のキャッシュフローが大きくなる投資です。
最後まで保有し続けて更地にして売却した場合も同様です。

デメリット

大きなキャッシュを得られるのは売却時(減価償却期間終了時など)ですから、キャッシュを得るのに時間がかかります。短期間で物件を増やすための推進力になりません。

地方ならではの空室リスクもあります。土地価格の下落も首都圏より早いと予想されます。

融資の特徴

債務超過になりにくいため、自己資金があれば次々に物件を購入しやすいです。ただし、木造築古ですから融資を出す金融機関が限られます。信用金庫、日本政策金融公庫、ノンバンクが候補になります。

信用金庫は投資家自身の居住地と物件所在地が両方とも信用金庫の営業エリアにないと、融資の土台にのることが難しいです。特別な人脈があれば別ですが。

日本政策金融公庫なら全国が営業エリアですから融資の土台にはのります。しかし融資額上限が決まっており、多額の融資を受けることが難しいため、日本政策金融公庫だけ何棟も買うのは困難です。

ノンバンクは営業エリアが決まっていますが、信用金庫よりは柔軟です。信用金庫や日本政策金融公庫よりも金利が高いですが、その分、高利回りの物件をかえれば問題ありません。返済年数も信用金庫や日本政策金融公庫よりも長くすることが可能です。

 

メリット

  •  積算価格以下の購入のため値下がりリスクが低い
  •  債務超過になりにくい。

デメリット

  •  融資がでる金融機関が限られる。
  •  地方のため空室リスクが高い。土地価格も下がりやすい。
  •  中古のため修繕リスクがある。

向いている人

  •  低リスクで不動産投資をしたい人

向いていない人

  •  ほったらかしで賃貸経営したい人

 

スポンサーリンク

ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど40戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ