築古戸建(首都圏)オーナーチェンジの良いところ、ダメなところ

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物件を探しておりますが、さっぱり自分の基準に合うものがないです。4月頃より相場が上がっているようです。こんなときは、無理に買わず、自己資金をためるのが良いと思ってきました。

こんなときは、これまでの投資を振り返ってみます。いままで、区分ファミリー、区分ワンルーム、築古戸建、中古アパート、新築アパート、とさまざまな種類の物件を経験してきたので。

築古戸建(首都圏)オーナーチェンジ

築35年を超える築古の戸建のオーナーチェンジは土地値より安く売り出されていることがあります。更地にして売却すれば自己利用者に土地値で売れるものの、賃貸中のため更地にできません。オーナーチェンジで売りに出しても、首都圏の立地の良い場所の場合、土地値だと利回りが低いため買い手がつきづらく、仕方なく土地値以下で売りにだされてしまうわけです。
築年数、土地価格、賃料のバランスが整うと土地値以下の物件が生まれます。

このような物件のメリットは、入居者が退去したときに更地(あるいは古家あり)で売却すると土地値で売却できるため、購入価格との差額が利益になります。賃貸中と空室とで値段が変わるという市場の歪みを利用した裁定取引(アービトラージ)です。

この投資を借入して行うと、借入期間が15年以下で短いため元金返済が早く進みます。売却時返済した元金がキャッシュフローとしてそのまま手元に残ります。保有期間のキャッシュフローは少なく、売却時のキャッシュフローが大きくなる投資です。築古アパートでも同様のことができますが、それよりも優れている点は、1世帯が退去すれば売却(あるいは建て替え)をすることができます。

デメリットは、入居者がいつ退去するか分かりませんから、大きなキャッシュを得られるのが大幅に先になる可能性がありますので。短期間で物件を増やすための推進力になりません。
築古ですから修繕リスクがあります。特に屋根、外壁の状態が悪いと高くつきます。まれに修繕済みの物件もあります。

木造築古ですから融資を出す金融機関が限られます。信用金庫、日本公庫が候補になります。

 

まとめ

メリット

  • 土地値以下での購入のため値下がりリスクが少ない。
  • 債務超過にならない。
  • 空室リスクがない。むしろ短期譲渡税期間5年経過後は退去してほしい。
  • 共用部分がないため賃貸管理が楽。騒音問題がない。

デメリット

  • 融資がでる金融機関が限られる。
  • 規模が小さいため事業拡大スピードが遅い。
  • 利益確定時期が分からない。
  • 築古のため震災リスクがある。

向いている人

  • 低価格帯で投資したい人

向いていない人

  • 早く物件を増やしてリタイヤしたい人
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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど39戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ