子どものイベントの送迎で横浜に行きました。
送りと迎えの間の時間がけっこう空いていたので、ついでに近隣の保有アパートの視察。
２年ぶりだろうか？？ 放置しすぎ(^^;;
現地に赴くと発見することが多々ありますね。
雑草がひどかったり、外照明が故障していたり、近くのコンビニがなくなっていたり・・・
見に行ってよかった。
以前のブログで、「戸建・テラスハウスは元本返済もどんどん進むのでいつのまにか純資産が増えている」と書きました。
借入期間15年を希望していたものの、金融機関から10年でしか借りられなかったから。
家賃に占める返済額が高く（70%くらい）、キャッシュフローがあまりでません。
幸い、利回りが高いことと、固定資産税が低いことでキャッシュフローがでています。
自主管理の効果も地味に大きい。
「あんまりキャッシュフローが増えないなぁ」
と不満に思いつつも、そのいっぽうで元本返済はどんどん進んでいました。
キャッシュフローが増えないのでサラリーマンを辞めることなく、投資を続けていました。
これって、安易な退職を防ぐ効果があったかも^^
実感よりも儲かっていて嬉しい。
キャッシュフローは返済年数を伸ばすと増えます。
ノンバンクで30年ローンとか35年ローンにすれば返済比率がグッと減ってキャッシュフローが増えます。
でも元本返済は進みません。
キャッシュフローは経年でだんだん減ります。減価償却期間が終われば税引き前キャッシュフローは変わらないのに所得税が増えて、税引き後キャッシュフローが減る。そんなときに元本返済が進んでいないと苦しい。
売ってキャッシュフローを得ることができなくなりますから。
それを知らないで安易に退職すると後悔します。
退職後に思ったほどキャッシュフローが得られなくなって困る話は時折聞きます。
今キャッシュフローがあれば勝ち！ ってわけじゃないですね。
キャッシュフローがないと利益が出ていても黒字倒産します。
キャッシュフローがないと次々に物件を買えません。
だからキャッシュフローは大事。
でも、投資が成功していることの指標は、最終的には純資産が増えていることです。
キャッシュフローが増えていることでもないし、みかけの資産が増えていることでも、借入額が増えていることでもない。
見かけの資産 ー 借入額 ＝ 純資産
が増えていることが一番大事。
そう思います。
