返済比率も大事だけど、元本返済比率って考えたことある?

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こんにちは、青島渚です。

前回の記事「ついに、ローンをひとつ完済しました!」はだいぶ反響がありました。

「物件を購入しました!」より「ローン完済!」の記事のほうが少ないですからね。

 

純資産が増える仕組み

ローンを完済すると返済がなくなりキャッシュフローが大幅に増える、というのはとても嬉しいことですけど、負債が減る、つまり純資産が増えることも嬉しいです。

キャッシュフローと異なり、純資産は完済と同時に突然増えるのではありません。

借り入れをしてから毎月返済するごとに純資産が増えます。

 

純資産が増えるスピードは、毎月の返済額に占める元本返済の比率によって左右されます。

元本の比率が低ければ、純資産が増えるスピードは遅い。

元本の比率が高ければ、純資産が増えるスピードは早い。

 

ただしくは、純資産の増加額は「元本返済額ー建物評価の減」です。

時間が経つと建物が古くなって建物の評価(=資産)が減ります。

わたしの場合は耐用年数を過ぎた築古物件が多いですから、建物評価の減は少ない。

会計上の簿価だと耐用年数越えでも建物評価はありますので減価償却して建物評価がどんどん減っています。

でも、市場の実勢価格だと減っていません。買ったときの値段で売れます。たぶん。

ですから、建物評価の減は気にしなくて良くて、元本返済が進めば純資産が増えるんです。

 

元本返済の効果は大きい!

現時点の元本返済比率は77%。

そこそこ高いと思います。

スルガ銀行と三井住友トラストL&Fから借りておらず、地方銀行、信用金庫、日本政策金融公庫が中心なので金利はまあまあ低い。

融資期間も短め(10年や15年が多い)。

なので利子が大きくなりにくいのです。

 

具体的に例で考えてみます。

仮に年間家賃収入が1000万円、返済比率50%、元本返済比率77%だとします。

(元利均等返済だと元本返済比率は毎月増えますが、話を簡単にするために無視ね)

すると、年間の返済額は500万円、そのうち元本は385万円。

1年間で385万円、純資産が増えます。

しかも「確定額」!

入居率が下がっても、修繕費が増えても、返済額は変わりませんから確実に純資産が増えます。

あ、金利が上がったらダメですね。元利金等返済の場合、利子が増えて元本返済が遅くなります。

 

これってキャッシュフローとは別のメリットなんですよね。

「年間キャッシュフロー1000万円をめざす!」なんていう良くあるキャッチフレーズには出てこないメリットです。

年間キャッシュフロー1000万円とは別に追加でメリットがあるんです。

 

元本返済比率が低いと・・・

キャッシュフローを重視する投資手法では、高金利、長期返済になることがありますけど、それだと元本返済比率が低くて純資産の増加のメリットは得られにくくなってしまいます。

例えば、4.5%で30年借りると、1ヶ月目の元本返済比率は26%。

さっきの例と同様に、仮に年間家賃収入が1000万円、返済比率50%だとします。

すると、年間の返済額は500万円、そのうちの元本は130万円です。

1年間で130万円が純資産に加算されます。

 

比較すると、

元本返済比率が77%だと、1年間で純資産が385万円増える。

元本返済比率が26%だと、1年間で純資産が130万円増える。

3倍も違う!

これってキャッシュフローだけ見ていては分からない違いです。

 

「純資産」は本当の価値である

仲介業者も純資産についてはアピールしないんじゃないかと思う。

純資産なんてキャッチーな言葉じゃないし、今すぐ使えるお金じゃないから。

純資産は売却しないとお金に変えられないですからね。使えないお金なんてつまらない。

 

でも、純資産が増えると確定申告書の貸借対照表(BS)が良くなりますから、金融機関からのウケが良くなります。お金を借りやすくなります。

純資産が高ければ、不測の事態が起きたときに物件を売ればローンを返済してもお金が残りますから。

解散価値が高いってことです。

サラリーマンを辞めるにあたっても安心できます。

 

不動産投資の初期は規模を拡大するための資金を増やすことが最優先ですから、なにがなんでもキャッシュフロー最優先でした。

キャッシュフローが増えてからは純資産の増加にも目が行くようになります。

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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど40戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ