オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

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最近たてこんでいた築古戸建の決済と区分ファミリーマンションの金利交渉が終わり、めっきりやることがなくなりました。本業のシステムエンジニア業もプロジェクトが無事カットオーバーして順調です。凪です。

さて、今回購入した築古戸建はすでに入居者が住んでいるオーナーチェンジ物件です。決済・引渡し日に売主さんから翌月家賃と敷金を受け取り、すぐにキャッシュフローが回り始めました。築古ですから、頑張って入居付けをしなくてよいのはとても楽です。入居者がいると金融機関も融資しやすいです。

デメリットは、購入前に建物の中を一切見られないこと。購入後も入居者が退去するまで中をみることができません。どんな状態なのか、現入居者さんが退去した後にリフォーム代がどれくらいかかるのか分かりません。これって大きなリスクです。

私が築25年の区分ワンルームマンション(RC)を購入したときは、2年後に退去があり、内装リフォームをしたら20万円前後かかりました。キッチンのコンロがいまどき見られないぐるぐる型の電熱器で見栄えが悪かったので、IHコンロに変更しました。2年間のキャッシュフローが大幅に減ってしまいました。

建物のなかを見られないリスクの分だけ安く買うことが重要です。戸建は区分ワンルームマンションよりも建物面積が大きいですから、リフォーム費用も高額になります。特に水回りはリフォームに多額の費用がかかります。区分ワンルームマンションだと外装のリフォームは管理組合がやりますが、戸建はオーナーがやらなければなりません。

今回の築古戸建は築48年であまりに古いので、今の入居者さんが5年から10年後に退去したら取り壊して、土地売却か建て替えしようと考えています。入居者さんがいつ退去するかは予測つかないでので捕らぬ狸の皮算用な感じです。逆に考えると、退去しても空室リスクがない優良な物件とも言えます。

書籍で良くみる罠は、売主さんの縁がある人が高めの家賃で仮面入居していて、購入後すぐに退去してしまうこと。入居者さんが既に長く住んでいれば大丈夫でしょう。そうでなかったら、、、(そうであっても当然ですが)適切な家賃に引き直して利回りを計算して、リフォーム代も多めに考える必要があります。

 

オーナーチェンジのまとめ

メリット
・購入後すぐキャッシュが入る。
・銀行融資が付きやすい。

デメリット
・リフォーム代がいつどれくらい必要か分からない。
・仮面入居者が高めの家賃でボロ物件に住んでいる詐欺にあう可能性がある。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど39戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ