今年から空飛ぶウインドサーフィンを始めました。
通称「ウインドフォイル」
ボードの下にフィンの代わりにフォイルという水中翼を付けることで水面より上に浮きます。
今までのウインドサーフィンは水の抵抗を感じつつスパッパッパッとカッ飛ぶ感じ。
ウインドフォイルは水の抵抗がすっと消えてキュイーンと飛ぶ感じ。
どっちも飛ぶんだけど高さが違うし得られる感覚も全然違う。
こんな感じ。
https://www.youtube.com/watch?v=Mn08OVkVstw
もともと平日に風が吹いた時にウインドサーフィンに行きたくてサラリーマンリタイアしたかったことを思い出した。
サラリーマンリタイアはまだしていないけど、ウインドサーフィンの道具を心置きなく買えるようになった。
円安とインフレで値段がどんどん上がっているけどね。
では本題。
デッドクロスとは
不動産投資において「デッドクロス」とは減価償却費がローンの元本返済額を上回る状態のことです。
経費にできる減価償却費よりも、経費にできない元本返済が多くなると会計上はたくさん利益が出ます。
たくさん利益はでているので所得税は払わないとならないけど元本返済は減らないのでキャッシュがない状態になります。怖っ。
私の場合、デッドクロスになってから既に数年経過しました。
中古木造物件が多いので、購入後４年で減価償却が４年で完了し、減価償却できる物件がどんどん減っています。
所得税もどんどん増えています。
デッドクロスの事例
2022年の見込みはざっとこんな感じ
（個人名義物件の話ね。法人名義物件は別）
・家賃収入 2,310万円
・各種経費 670万円
・減価償却費 490万円
・元本返済 1,170万円
会計上の利益は、
2,310万円 – 670万円 – 490万円 = 1,150万円
になります。
所得税、住民税、個人事業税の税率をざっくり40%と仮定すると所得税等は、
{1,150万円 – 65万円（青色申告控除）} x 40% = 434万円
になります。
一方、税引前の手元に残るキャッシュは、
2,310万円 – 670万円 – 1,170 万円 = 470万円
です。
ということは、税引後の手元に残るキャッシュは、
470万円 – 434万円 = 36万円
です。
そんなバカな！ 全然お金が残らないじゃん！
私は不動産投資に失敗しているのか？？
手元にキャッシュが残らなくても利益は上がっています。
毎年1,170万円の元本返済をしているということは物件に対して毎年1,170万円の積み立て貯金をしているようなものです。
毎年税引き後に1,170万円の資産が増えるなら悪くないかな。
物件の価格が下がれば積み立て貯金の価値も下がってしまいますが、土地値に近い価格で購入しているので値下がりのリスクはさほど大きくないと見込んでいます。
むしろ昨今の戸建投資ブームで高く売れるかも。
何か対策はあるのか？
対策① 新たに中古木造物件を購入する
物件を購入すれば減価償却費を増やすことができます。
でも、課税所得が大きくなってきたのでこれ以上は個人名義で購入することは避けたい。２年前から法人名義で購入しています。
対策② 減価償却が終わった物件を売却する。
売却益が出てキャッシュが増えます。家賃収入が減るので所得税が減ります。
でも、利益が出ていて入居率が良い物件を売るのはもったいない。
対策③ 残債が少ない借入を繰り上げ返済する
手元のキャッシュを使って1,900万円を繰り上げ返済すればキャッシュフローが480万円増えます。
でも、せっかく金融機関と交渉して借りたのに返すのはもったいない。
繰り上げ返済はいつでもできますから。
対策④ ローン完済まで耐える
完済すれば元本返済が無くなりますからキャッシュフローが劇的に改善します。
完済まで２年以内の借入が１本
４年以内が４本
５年以内が２本
・・・
耐えられない年数ではない。
なので、わたしが選択している対策は「④ローン返済まで耐える」です。
でもこれじゃサラリーマンリタイアしにくいですよね。
法人所有物件のキャッシュフローを役員報酬として受け取るか、減価償却が終わった個人所有の物件を売るか、悩ましい。
サラリーマンを辞めれば所得税率が下がって手元に残るキャッシュが増えるメリットはあります。
物件を買うときは、減価償却期間が終わると税負担が増えることを知識としては知っていても実感が湧かないもの。
ちょっとでもご参考になれば幸いです。
