2019年と2020年に現金で戸建を１戸ずつ買いました。
2019年は融資が出なかった。
2020年は融資が面倒だったので打診しなかった。
これまで買ってきた戸建は返済年数１０年のものが多くて返済比率が７０％とか高めでしたので、たまには現金買いを混ぜることで返済比率を下げられますから、現金買いでもいいや、という感覚でした。
その結果、全物件の平均返済比率は５４％に下がっています。まだまだ返済比率が高めだけど、このうちの４４％が元本返済なのでガンガン返済が進んでいます。完済あるいは売却すれば楽になれる。
でも現金買いって不動産投資のメリットである他人の資本を使うこと、つまりレバレッジがかけられないんですよね。現金使うならREITに勝ちたいところですが実際どうなんだろう。
2019年は個人で戸建を現金買いしました。
利回り低めだったので実質利回りは9.2%。
実質利回りの計算には売買諸経費、初期リフォーム費、毎年の固定資産税等、火災保険料が含まれています。
運営中の修繕費、空室損、広告費は含んでいませんから、実際はもっと実質利回りが下がります。
実質利回り9.2%だと税引後は4.8％になります。（所得税33%、住民税10%、個人事業税5%。税率高すぎ！）
一方、REITだと今なら分配金利回りが4.5％くらい。税引後は3.6％。（分離課税20％。税率低っ！）
こうしてみると現金戸建とREITで税引後の利回りはあんまり変わらない。
さらに現金戸建は修繕費、空室損、広告費がかかる。
だったらREITのほうがいいじゃん。
何も手間がかからないし、立地がいいし、売買手数料が安いし、値上がりが期待できるし、換金しやすいし。
株価はコロナ前に戻りましたが、REITは戻っていないので今後値上がりすると予想しています。なので余剰金の一部はREITを買っています。
さて、
2020年は法人で戸建を現金買いしました。
実質利回りは13.4%です。
仮にこれを個人で買っていたら、税引後は7.0%になります。
REITの4.5％より一見良いと感じるけど戸建は修繕費、空室損、広告費がかかるので7.0%を下回る。
うーむ、REITと比べて良いのかどうか悩む。
実際は法人で買ったので税引後の利回りは10.6%。（法人税21％。税率低っ！）
これくらいだとREITより良いかも。
法人の売り上げがあると次の物件の融資で有利になる、と信金の担当者さんが言っていた。共同担保にもなる。どれくらい有利になるかはわかりませんけど、これはREITにはないメリットかな。
なんだかんだいっても、不動産投資で規模を拡大したいのか、お金が入ればそれでいいのか、のスタンスの違いですね。単に利回りで比べても無意味。
