中古アパートのメリットは利回りが高いこと。でも古いから、あちこち壊れて修繕費がかかるんですよね。修繕費がかかることを考慮して買値を決めないといけません。
では、実際どんな修繕が発生するのかというと、、、物件次第。事例を紹介します。
暑さでエアコンが故障！
暑い中、中古アパートでエアコンが故障しました。漏水です。２週間前には換気扇が壊れたばかりなのに・・・ 何かと修繕費がかかります。
一方、新築アパートは、何も起こりません。管理会社からまったく連絡がありません。やはり新築は楽ですね。
とはいえ、事業拡大中のわたしにとって一番大事なのは収益性ですから、中古アパートは捨てがたい魅力です。修繕に備えて、運転資金をしっかり確保することが大切です。
故障はすぐ直して、入居者さんの満足度を高めます。
客付け力アップのために追い炊きを追加
このアパートは２DKのファミリータイプなのに追い炊きがありませんでした。
空室が１部屋あるので、客付け力アップをめざして、プロパンガス屋さんにお願いして、追い炊き機能付きの給湯器にかえてもらいました。条件はブログでは明かせないですけどね。悪い条件ではありません。
給湯リモコンが浴室とキッチンについて、だいぶ立派になりました。募集サイトの物件情報も「追い炊き」付きに変更。
管理会社さんからは、「客付けしやすくなりました、がんばります。」と感想をいただきました。そうして無事、入居につながりました。
次は共用照明のタイマーが故障！
タイマーが効かなくなってしまったので、共用照明は２４時間点けっぱなしの状態です。電気代がかさみます。
タイマーの交換の見積もりをとったら、３万円の見積もり！
幸いにして、このアパートは火災保険をフルフルにかけているので、電気設備特約の保険金で修繕費をまかなえました。せっかく契約した保険ですから、しっかり保険請求します。
給水管の老朽化は怖い
入居者さんから管理会社に室内で水漏れがしていると連絡がありました。給水管が老朽化していたことが原因です。築２０年を超えると、水道管が老朽化してきます。いつ故障するかは運次第。
水道管の故障は修理の緊急度が高いですから、悠長に見積もりなんかとってられません。管理会社に即対応していただきました。修繕費は６万円！！ 家賃の１ヶ月半分です。厳しいですね。でもこれくらいの金額ですむならまだいいほうです。
それでもアパートはマンションより修繕費がかからない
２階建ての木造アパートは、まだ修繕費がかからないほうです。修繕する対象が少ないから。
３階建て以上のマンションだと、水道を３階以上の部屋に供給するための揚水ポンプがあったり、大きな集合ポストがあったり、エレベータがあったり、老朽化したときに高額な修繕費がかかる対象が増えます。それがないのが２階建て木造アパートの良いところ。
マンションは見栄えがいいですし、所有欲も満たせていいですが、運営が楽なのはアパートです。見た目で騙されちゃダメですよ。
