神奈川県の築２年アパートで２部屋に退去が発生しました。いずれも間取りは1Kです。築浅だから入居期間が長いということも当然なく、寂しいモノです。シングルの平均入居年数が4年と言われていますので、2年間で6部屋中2部屋の退去というのは標準と言えます。
気になるのは、新築プレミアだった家賃がどこまで下がるのかです。
この物件、実はサブリースをしています。ですので退去があっても大家の収入は変わりません。ただし、２年毎に賃貸中家賃と募集中家賃によって保証家賃が見直されます。来月が見直し月なので、新築プレミア家賃が下がれば保証家賃も下がります。
今思えば駅10分以内の新築アパートにサブリースなんかいらないですが、メンテナンス特約付きなので楽だと思ってつい契約してしまいました。メンテナンス特約の内容は、入退去時の原状回復がサブリース会社負担です。
原状回復費用を気にしなくて良いのが魅力に思いましたが、契約時に効果の見積もりをしませんでした。それじゃダメですね。投資家失格です。
今更ながら推定でざっくりと見積もってみました。
＜１０年間の空室損・原状回復費・広告費・管理費（１部屋あたり）＞
・前提
空室率３％
管理費 家賃の５％
平均入居年数３年
原状回復費用１０万円 うち入居者負担 ５万円
１０年間の家賃平均５．５万円
広告費 家賃の１ヶ月分
・１０年間の空室損
５．５万円＊１０年＊１２ヶ月＊３％＝１９．８万円
・１０年間の管理費
５．５万円＊１０年＊１２ヶ月＊５％＝３３万円
・１０年間の原状回復費用
１０年／３年＊（１０万円ー５万円）＝１６．７万円
・１０年間の広告費
１０年／３年＊５．５万円＊１ヶ月＝１８．３万円
・上記合計
１９．８＋３３＋１６．７＋１８．３＝８７．８万円
これは、１０年間の家賃の１３．３％に相当します。
サブリース費用が家賃の１５％ですから、差は１．７％
メンテナンス特約には内装の原状回復費用以外に、給湯器、キッチン、エアコン、換気扇、ウォシュレット、インターフォンの修理・交換などが含まれます。でも、こういう設備の交換は、新築アパートではめったに発生しません。それでも差が１．７％でしたら悪くない気がします。
前提の空室率が３％というのが、そもそも高すぎると思います。それより空室率が上がれば、サブリースのほうが得だったということになります。
所詮推定ですから今後実績と比較していきます。
