築2年アパートに退去が2件発生。サブリースは効果があったのか?

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神奈川県の築2年アパートで2部屋に退去が発生しました。いずれも間取りは1Kです。築浅だから入居期間が長いということも当然なく、寂しいモノです。シングルの平均入居年数が4年と言われていますので、2年間で6部屋中2部屋の退去というのは標準と言えます。

気になるのは、新築プレミアだった家賃がどこまで下がるのかです。

この物件、実はサブリースをしています。ですので退去があっても大家の収入は変わりません。ただし、2年毎に賃貸中家賃と募集中家賃によって保証家賃が見直されます。来月が見直し月なので、新築プレミア家賃が下がれば保証家賃も下がります。

今思えば駅10分以内の新築アパートにサブリースなんかいらないですが、メンテナンス特約付きなので楽だと思ってつい契約してしまいました。メンテナンス特約の内容は、入退去時の原状回復がサブリース会社負担です。

原状回復費用を気にしなくて良いのが魅力に思いましたが、契約時に効果の見積もりをしませんでした。それじゃダメですね。投資家失格です。

今更ながら推定でざっくりと見積もってみました。

<10年間の空室損・原状回復費・広告費・管理費(1部屋あたり)>

・前提

空室率3%

管理費 家賃の5%

平均入居年数3年

原状回復費用10万円 うち入居者負担 5万円

10年間の家賃平均5.5万円

広告費 家賃の1ヶ月分

・10年間の空室損

5.5万円*10年*12ヶ月*3%=19.8万円

・10年間の管理費

5.5万円*10年*12ヶ月*5%=33万円

・10年間の原状回復費用

10年/3年*(10万円ー5万円)=16.7万円

・10年間の広告費

10年/3年*5.5万円*1ヶ月=18.3万円

・上記合計

19.8+33+16.7+18.3=87.8万円

これは、10年間の家賃の13.3%に相当します。

サブリース費用が家賃の15%ですから、差は1.7%

メンテナンス特約には内装の原状回復費用以外に、給湯器、キッチン、エアコン、換気扇、ウォシュレット、インターフォンの修理・交換などが含まれます。でも、こういう設備の交換は、新築アパートではめったに発生しません。それでも差が1.7%でしたら悪くない気がします。

前提の空室率が3%というのが、そもそも高すぎると思います。それより空室率が上がれば、サブリースのほうが得だったということになります。

所詮推定ですから今後実績と比較していきます。

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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど39戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ