指値が通らなかった物件に4ヶ月後に再度指値で買い付けを入れたら、少し押し戻されて買えました

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過去に指値が通らなかった物件でも、時間を置くことで指値が通ることがあります。諦めずに指値しましょう。

最初の買い付け

購入したばかりの戸建と同じ番地に売り出し中の戸建がありました。購入した戸建にリフォームで通っているうちに「これ、いいんじゃないか」と思い、買い付けを入れました。購入した戸建と室内の仕様がそっくりでしたので、おそらく同じ業者さんが分譲したんだと思われます。

仲介業者さんは、以前購入したときに仲介いただいた方です。わたしが買える客であることを知っているので、話が早いです。売主さんの限界値引きを教えてくださいました。それでも路線価に届かないこと、近隣に坪単価がもっと安い物件を売り出し中であること、を理由にさらに値引きをお願いしました。40%offの指値です。もちろん、いつもの「融資特約なし」でです。

この仲介業者さんは、前回別の物件を購入したときに大幅指値を通してくれました。その実績がありますから、気弱なわたしでも指値を入れやすくて助かります。ドミナント戦略の効果です。「xx万円までなら押し戻されてもいいです」と伝えておきました。

しかし、40%offの指値は通らず、15%off止まりで、これ以上は一歩も譲らず、という結果でした。「30%offまでなら妥協します」と仲介業者さんに伝えていましたが、無理でした。15%offではリフォーム費用入れて表面利回り12%がいいとこなので諦めました。

2回目の買い付け

そして4ヶ月後。まだその物件は売れていませんでした。中古戸建として売ることは諦めたようで、土地として売りに出ていました。相場より売り出し価格が高いことを売主さんが理解したのでしょう、売り出し価格も下がりました。当初の25%引きです。

売主さんが弱気になっているここがチャンスと思い、もう一度指値で買い付けを入れました。また40%offの指値です。今度は門前払いされず、押し戻されました。当初の33%引きです。ここが潮時と判断し、その値段で買うことにしました。

融資付けは難しかった

この物件は、以前買った物件と同じ番地なのですが、前面道路が違います。しかしこの1本の道路の違いがネックでした。以前買った物件よりも路線価が半分くらいなのです。当然金融機関の評価は低くなり、フルローンにはなりませんでした。

それでも、この物件は南西角地で日当たり最高、駐車もしやすいことから入居付けには困らない物件だと思っていましたので、買うことにしました。ローンの足りなかった分は、リフォーム費用として他の金融機関から借りることでフルローン同等になりました。リフォームローンは返済年数が5年で短くなってしまいましたが、残債が早く減るならそれでも良いです。

入居付けは簡単でした

比較的新しい4LDKの戸建で、南西角地、日当たり最高でしたから、入居希望者の反響は大きかったです。ちょくちょく内見がありました。結果、想定よりも高い家賃で成約。

ありがたいことです。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど40戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ