築19年区分ファミリーマンションのリフォーム

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初めて退去の立会いをしました

区分ファミリーマンションに退去が発生しました。家賃減額などで引き止められないかと考えましたが、遠方(隣の都道府県)への転職による引越しとのこと。しかたないですね。入居者さんには「安くて便利で快適でした」と言っていただけました。

本物件は3DKのファミリータイプですが、一人で入居いただいていました。せっかくファミリータイプですから、今度はファミリーに長く住んでいただきたいものです。

一人住まいだったためか、とてもきれいに使われていました。過失を指摘する場所などありません。喫煙もしていなかったよう。

しかし、築19年を迎え、設備が古びてきました。キッチン、洗面化粧台はシングルレバーでないし、レンジフードは轟音をたてているし、給湯器はお湯がでるのが遅く、追い炊き壊れているし、照明はデザイン古いし、、、 挙げだすとキリがありません。

給湯器の交換費用は業者によって差が大きい

複数の業者に給湯器交換の見積り取っていますが、まちまちです。給湯器と浴室・キッチンのリモコン(工事費等含む総額)では、

  • 客付け不動産会社 30万円
  • インターネット販売会社 14万円
  • 地元ミニコミ誌掲載会社 12万円

以前、別の物件で給湯器を交換した時には、物件近くの○○スタさんに依頼して23万円かかりました。これでも当初28万円の見積りから下げてもらったんですけどね。甘かったです。知っているか知らないかで、賃貸経営の利益は大きく左右されます。

3DKから2LDKに変更

昨今、広いリビングを求める入居者さんが多く、3DKは不人気です。世帯人数も減っていますしね。この物件の場合、「D」のダイニングが6畳弱しかなく、リビングには使えそうにありません。ですので間仕切り壁を撤去して2LDKにしてしまいます。これでLDが11畳になります。

不動産投資本の事例では工事費10万円だったので、それを目指します。50万円くらいかかるかと思っていましたが、以外とコストかかりません。

キッチン水栓のハンドル・パイプ交換

キッチンの水栓が古臭くて変色していたので、水栓をシングルレバー水栓に交換して見た目UPを狙いましたが、ミニキッチンのためバリエーションが少ないのと、節約のため部品交換だけで済ませました。ハンドルとパイプの交換です。簡単です。

before
$サラリーマン大家のノウハウ実践記 めざせ!不動産投資で左うちわ

まずカバーをマイナスドライバーで外して
$サラリーマン大家のノウハウ実践記 めざせ!不動産投資で左うちわ

中にあるネジをプラスドライバーで外して
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ハンドルを手で外して、
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パイプも外しました。
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パイプと台座の間のパッキンを外します。
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新しいパイプとパッキンを付けて、
ハンドルのジョイントを付けます。
$サラリーマン大家のノウハウ実践記 めざせ!不動産投資で左うちわ

外したときと反対の手順でハンドルを付けて
$サラリーマン大家のノウハウ実践記 めざせ!不動産投資で左うちわ

ネジを回して
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カバーを付けたら出来上がり。
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大分見た目が良くなりました。

<費用>
・セブンクリスタルハンドル2個 1,256円
・横型つる首パイプ 1,280円

合計 2,536円


三栄水栓 【水栓用ハンドル】 セブンクリスタルハンドル PR28F

リフォーム完了

施工を依頼した職人さんが、ぎっくり腰で離脱!、といったトラブルもあり遅くなりましたが無事仕上がりました。初めてのリフォームでしたが、やってみた教訓は、

「やりすぎないようにすること」

リフォームはやればやるほど綺麗に見栄え良くなるので、あれもこれもとやりたくなります。しかし、頑張ったからといって家賃が上がるとは限らないです。むしろ入居者は値段重視。

その物件がリフォームすることで家賃が上がる立地、建物であれば手(お金)を掛けてリフォームしたほうがいいですが、そうでないなら最低限のリフォームで済ませて、多少家賃を下げたほうが手取りは多いこともあります。

今回のリフォーム内容

  • ガスコンロ交換(6万円)
  • レンジフード交換(5.5万円)
  • 給湯器+リモコン交換(12.5万円)
  • キッチン蛇口・ハンドル交換(0.25万円)
  • 間取り変更 3DK → 2LDK
    それにともなうクロス交換、フロアタイル敷き (18万円)
  • 照明交換 4箇所(3万円)

総額45万円!

給湯器は故障していたので交換必須でしたが、それ以外は必須ではなかったもの。家賃で32万円を稼ぐのと、家賃を5年間5000円下げること、は同等です。今思うと、後者の方が客付けしやすかったかもしれません。

<まとめ>
リフォームする前に、家賃減額を選択肢に入れること。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど39戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ