サラリーマンが個人として不動産投資の融資を受けるときは、融資総額2億円が壁になるという話をちょくちょく聞きます。
この2億円というのも人によって違うらしい。
サラリーマン向けに積極的に不動産投資の融資をしている銀行だと、給与年収の20倍が融資の上限という話があって、給与年収が1,000万円と仮定して2億円、という計算になるらしいです。給与年収が1,000万円あるだけでも素晴らしいですが・・・
だから「2億円を超える融資を受けたければ法人を作れ！」っていう話がでてくるんですね。個人では2億円が融資の上限になりますが、法人はその上限がないからです。
でも「そんなに融資を受ける必要があるんかな？」と疑問に思います。
2億円を超えて融資を受ける必要があるのは、利回りが低い投資をしているか、ガツンと富裕層になりたいから、なんじゃないかと。RC1棟マンションでガンガン買い進める手法だと、1億円投資して年間キャッシュフローが200万円から300万円なんていいます。これじゃ2億円投資してもサラリーマンリタイアできないですよね。
逆に利回りが高い投資をするなら、そして、とりあえずサラリーマンリタイアできればいいだけなら、2億円も借りなくてよいんじゃないかと思います。
とーってもシンプルに考えてみると、
2億円をフルローンで表面利回り15%の物件に投資したとすると、年間家賃は3,000万円。
ローンの返済比率が50%だとすると、返済後に年1,500万円残る。
経費比率が家賃の10%だとすると、経費は年300万円。
ちょっと経費比率が低いかもしれないけど、戸建を自主管理すればいける。
それなら手元には年1,200万円残る。
これで月100万円キャッシュフローのできあがり！
空室とか修繕費とかを考えると目減りして心もとないけど、サラリーマンを辞めることができる程度にはなりますよね。実際には、小さめのアパートとか戸建を少しずつ買い足しながら、合計2億円の投資を作るのであれば、その間に返済も進むから、融資は2億円もいらない、ということになります。
「わたしの目標はそんな小さくない！ もっともっと稼ぐんだ！！」という方もいらっしゃるでしょう。そういう気概を持った方は是非その思いを貫いてください。自分が心地よいと思えることをするのが一番です。
結局は「どこまで事業規模を大きくしたいか」ということなんですね。
ゴールは人それぞれですから、自分のゴールが何かを良く考えて投資をしましょう。
