初めて退去の立会いをしました
区分ファミリーマンションに退去が発生しました。家賃減額などで引き止められないかと考えましたが、遠方（隣の都道府県）への転職による引越しとのこと。しかたないですね。入居者さんには「安くて便利で快適でした」と言っていただけました。
本物件は３ＤＫのファミリータイプですが、一人で入居いただいていました。せっかくファミリータイプですから、今度はファミリーに長く住んでいただきたいものです。
一人住まいだったためか、とてもきれいに使われていました。過失を指摘する場所などありません。喫煙もしていなかったよう。
しかし、築１９年を迎え、設備が古びてきました。キッチン、洗面化粧台はシングルレバーでないし、レンジフードは轟音をたてているし、給湯器はお湯がでるのが遅く、追い炊き壊れているし、照明はデザイン古いし、、、 挙げだすとキリがありません。
給湯器の交換費用は業者によって差が大きい
複数の業者に給湯器交換の見積り取っていますが、まちまちです。給湯器と浴室・キッチンのリモコン（工事費等含む総額）では、
- 客付け不動産会社 30万円
- インターネット販売会社 14万円
- 地元ミニコミ誌掲載会社 12万円
以前、別の物件で給湯器を交換した時には、物件近くの○○スタさんに依頼して23万円かかりました。これでも当初28万円の見積りから下げてもらったんですけどね。甘かったです。知っているか知らないかで、賃貸経営の利益は大きく左右されます。
3DKから2LDKに変更
昨今、広いリビングを求める入居者さんが多く、３ＤＫは不人気です。世帯人数も減っていますしね。この物件の場合、「D」のダイニングが6畳弱しかなく、リビングには使えそうにありません。ですので間仕切り壁を撤去して2LDKにしてしまいます。これでLDが11畳になります。
不動産投資本の事例では工事費10万円だったので、それを目指します。50万円くらいかかるかと思っていましたが、以外とコストかかりません。
キッチン水栓のハンドル・パイプ交換
キッチンの水栓が古臭くて変色していたので、水栓をシングルレバー水栓に交換して見た目ＵＰを狙いましたが、ミニキッチンのためバリエーションが少ないのと、節約のため部品交換だけで済ませました。ハンドルとパイプの交換です。簡単です。
新しいパイプとパッキンを付けて、
ハンドルのジョイントを付けます。
大分見た目が良くなりました。
＜費用＞
・セブンクリスタルハンドル２個 1,256円
・横型つる首パイプ 1,280円
合計 2,536円
三栄水栓 【水栓用ハンドル】 セブンクリスタルハンドル PR28F
リフォーム完了
施工を依頼した職人さんが、ぎっくり腰で離脱！、といったトラブルもあり遅くなりましたが無事仕上がりました。初めてのリフォームでしたが、やってみた教訓は、
「やりすぎないようにすること」
リフォームはやればやるほど綺麗に見栄え良くなるので、あれもこれもとやりたくなります。しかし、頑張ったからといって家賃が上がるとは限らないです。むしろ入居者は値段重視。
その物件がリフォームすることで家賃が上がる立地、建物であれば手（お金）を掛けてリフォームしたほうがいいですが、そうでないなら最低限のリフォームで済ませて、多少家賃を下げたほうが手取りは多いこともあります。
今回のリフォーム内容
- ガスコンロ交換（６万円）
- レンジフード交換（５．５万円）
- 給湯器＋リモコン交換（１２．５万円）
- キッチン蛇口・ハンドル交換（０．２５万円）
- 間取り変更 ３ＤＫ → ２ＬＤＫ
それにともなうクロス交換、フロアタイル敷き （１８万円） - 照明交換 ４箇所（３万円）
総額４５万円！
給湯器は故障していたので交換必須でしたが、それ以外は必須ではなかったもの。家賃で３２万円を稼ぐのと、家賃を５年間５０００円下げること、は同等です。今思うと、後者の方が客付けしやすかったかもしれません。
＜まとめ＞
リフォームする前に、家賃減額を選択肢に入れること。
