「退職します」と宣言しましたが、上司に「君がいないと」と何度も引き止められて心が揺れております。退職宣言をしたにもかかわらず査定が良かったし。ありがたいことです。
さて、読者の方からご質問をいただきましたのでご紹介します。過去の道のりを振り返るのは楽しいです。ありがとうございます。
投資の効果を感じる時期
戸建を現金で２戸買ったもののキャッシュフロー（CF）が少なく投資の効果を実感できないでいます。青島さんは何戸目から投資の効果を感じるようになりましたか？
すでに戸建を２戸買って順調とのこと、何よりですね。
わたしは最初から戸建投資だったわけではなくて、最初は区分マンション、そして新築アパート、中古アパート、中古戸建の順で進めてきました。
最初に区分マンションを競売で２戸買った後に５年くらいブランクがありましたが、その間はわたしも儲かっている感覚は薄かったです。
１戸目は現金買いで月間CFが5.5万円
２戸目は7割融資で月間CFが2.3万円
CFは管理費修繕積立金、固定資産税、ローン返済控除後です。
月間8万円弱では人生を変えるほどの効果は感じられません。それでもCFを貯金することで次の投資につなげられました。
儲かっている感覚を得たのはアパートを３棟買ってから。
3棟とも9割から10割融資で合計で月間CFが40万円でした。先の２戸と合計すると48万円くらいになります。このくらいになりますと、投資の効果を実感できます。
ここから先は戸建投資に転換しましたが、アパートからのCFを戸建てにつぎ込むことで、どんどん買えたという次第です。
投資のゴールが何かによって今後のとりうる手法は異なります。
ゴールが月20万円でしたら、これまでどおり現金で３戸目を買って、数年後に３戸からのCFと給与からのCFを足して４戸目を買うのが安全着実と思います。ゴールを達成後もCFを増やしたくなれば同じことを続ければよいですからシンプルな手法です。
もっと大きなCFがゴールであって、さらにスピードを求めたいのでしたらアパートを融資で買ってCFを大きくして、そのCFをさらに新たな物件購入に使うのが良いです。最近は融資が厳しいといわれますが、１戸目を共同担保にすれば融資の可能性があるかなと思います。
ただ、アパートは戸建よりも空室リスクが高いですし、CFが出る物件は土地値より高くなりがちで経年で値下がりリスクがありますから思い通りにいかないリスクがあることを覚悟することが必要になります。
リスクをとってスピードを求めるか、ゆっくり安全な道を進むか、どちらをとるか、、、それは好みで決めればよいと思います。
スピードを求めたときの心境
青島さんがスピーディな道を選んだ根拠やその時のお気持ちを教えてください。
特に一棟目のアパートの値段や選ばれたポイントなど。
私はサラリーマンを辞めるためにスピーディな道を選びました。まだやめていないですけど。
規模を大きくしてCFを増やすことが必要だと思い、CFがでる新築アパートを買ったのが最初です。
そのあと石原博光さんの「まずはアパート一棟買いなさい！」の影響を受けて地方に２棟アパートを買いました。
投資金額が大きくなる不安がありましたが、CFが十分でる物件でしたから入居率が下がっても返済に困ることはないと見込んで思い切って買いました。
その後アパートの値段があがりましたので戸建に転換しました。戸建は入居に困ることがなかったものですから、安心して買い進められました。代わりにスピードはかなり落ちました。
今考えるとアパートが高くなったといっても今よりは安かったので、もう少しアパートを買っておけばよかったと後悔しています。
最初のアパートは横浜で5000万円、表面9.3%くらい。2012年当時はまだまだ新築が安かったです。
狭小1Kではなく20平米以上ありましたし、横浜駅に近い駅から徒歩10分以内ですから入居に困ることはないと判断して買いました。入居率が保てれば破綻することがないですから。不動産投資は額が大きいから負けないことが大事と思っています。
CFは目標としてわかりやすいですが、CFだけだと心細く感じます。借入期間を延ばせばCFは増えますが、金利負担が大きくなって純資産が増えません。
CFに加えて純資産を積み上げることで安心できます。CFは現在の資産ではなく将来の資産になる原資であって確定したものではありませんから。
そう考えると、割安な物件を買う、高利回り物件を買う、というシンプルな結論に至ります。融資を使うなら、銀行評価が高い物件を買う、が追加になります。
では。
