新年おめでとうございます
いつもブログをご覧いただきありがとうございます
2017年は戸建4棟とテラスハウス1戸を購入して、過去最大の購入数でした。
さらに区分1戸を売却してキャピタルゲインをゲット、地方築古アパートをノンバンクから地方銀行に借り換えて金利負担を軽減。
なかなか良い１年でした。
少しずつキャッシュフローが増えて、物件を購入する自己資金を増やす助けとなっています。
不動産投資は積み上げ型。
だんだんキャッシュフローが増えて、だんだん楽になる。
そのためにも稼働率は高く保ちたい。
買うだけでなく、客付けも大事です。
そんなわけで、2017年はどうだったのか、稼働率を公開しちゃいます。
2017年の稼働率
計算式はこちらです。
賃貸稼働率＝（各戸の（各月の入居日数/暦日）の合計）/ （12カ月×戸数）
数式だと理解しづらいですけど、ざっくりいうと、「保有物件が1年365日のうち、何日入居してもらえたか」です。
すべての物件に365日入居してもらえれば、賃貸稼働率は100%になります。
さて、2017年の賃貸稼働率
全物件 ： 94%
シングル物件 ： 96%（サブリース除く）
ファミリー物件 ： 82%
戸建 ： 93%
戸建の稼働率が低い理由は、2017年に空室で購入した戸建について、リフォームが終わってから入居者が決まるまでの期間が非稼働期間としてカウントされているためです。
ひとたび入居してしまえば、入居期間は長いから稼働率は高くなるんですが、最初の空室期間がもどかしい。
2015年は81％、2016年は86%、そして2017年は93%と、年々稼働率が上がっています。
総戸数が増えたため新たに購入しても稼働率が下がりにくくなってきました。
なお、2017年は戸建15戸で退去は2件ありました。
1戸は1ヶ月以内に次の入居者が決まった。いいタイミング。
もう1戸は駐車スペースが狭いので、なかなか難しそうです。3月の繁忙期に期待。
ファミリー物件の稼働率が低い理由は、地方でお客様自体が少ないこと、隣接階の住人が内見時に嫌がらせをすること！
それでも現在は満室。ありがたい。
シングル物件は10戸中、退去は1件のみ。
シングル物件の平均入居年数を4年と考えれば、1年で1件の退去は少ないほうかな。
でも、すでに1月に退去予定が1件ありますから、気を引き締めていきます。
3ヶ年の比較
左から、2015年、2016年、2017年。
全物件
92% 92% 94%
シングル物件
89% 88% 96%
ファミリー物件
97% 97% 82％
戸建
81% 86% 93%
賃貸付けが年々難しくなっていると聞きますが、わたしの投資エリアではまだ影響がでていないようです。
前回の記事に書きましたように、あと半年で目標を達成します。
このまま入居に安定感のある戸建を買ってもいいし、集合住宅あるいは他の投資をしてもいい。
サラリーマンを続けてもいいし、辞めてもいい。
転機の年になりそうです。
