石原博光さんの「まずはアパート１棟買いなさい」に啓発されて、北関東の中古アパートを探していましたが、なかなか買い付けが通らない日々が続いていました。それでも繰り返し行動することで、買うことができました。
日の出とともに現地調査
夜に不動産業者さんから物件の資料をいただいたので、翌朝に見てきました。夜明け前に出発です。休日といえど、昼間は子供の面倒をみなければならないので、どうしても朝か夜になってしまいます。夜だとよく見えないので、やはり朝がよいです。天気もよく、気持ちいいです。クルマも路駐し放題です。
自宅からクルマで１時間弱にある中規模な街。乗換駅があるためやや発展しています。駅徒歩物件ですが、クルマ社会です。駅前商店街がありますが、郊外の大型ショッピングモールが一番大きな施設です。物件周辺の町並みは良かったです。
駐車場が戸数より少ないのは大きなリスクですが、どうやら入居者さんは単身者がメインのようでした。バイクと自転車がたくさんありました。単身者だと入居サイクルが頻繁なので、空室期間、リフォーム、客付け手数料で、やや収益力がおちますので、もう少し利回りがほしいところ、という結論になりました。
また、明日の朝、別の街を訪れます。早起きは三文の得になりますでしょうか？？
入居者から話しかけられた
群馬県の築古アパートを見に行ってきました。思ったより状態がよく、前面道路も広く、工業団地も近いので乗り気になっていたところ、外観調査でウロウロしていたら入居者さんに声をかけられました。
「ここ住むの？」
想定外の質問に戸惑っているうちに、
「ここ、うるさいよ」「隣の人は、入居１ヶ月で出てっちゃったよ。」
「入って後悔している。でも安いんだよね。」
「よくよく考えたほうがいいよ。」
どうやら前面道路を朝からトラックがたくさん走っていてうるさいようです。確かにわたしが現地にいる間も、近くをたくさんトラックが走っていました。また２階に外国人家族が複数世帯住んでいて、生活音がうるさいとか。前面道路が広いと土地評価は良いですが、生活しづらくなることもありますね。個人の感覚に差があるのでしょうが、外国人のほうがともかく、道路の騒音は対処が難しいので見送りました。
買い付けを入れたものの負けました
北関東で物件を探し初めて３ヶ月、これぞ、という物件を見つけて買い付けをいれましたが、指値が通らず、ほかの人に持っていかれました。
今思うと指値が通りにくい物件でした。もっとボロ物件、不人気物件、売り急ぎ物件でないと指値は難しいと思います。
でも、この物件調査では、初めての試みを３個実践できたので、かなり経験値を積めました。
- 初めての重量鉄骨だったので、物件を見ながら、チェックポイントを設計士さんに教えてもらいました。問題あるクラックの見分け方が分かりました。
- 電話で周辺の仲介不動産業者に需要のヒアリングをしました。やる前は怖じ気づいていましたが、石原博光さんのDVDに収録されているケーススタディの通りに実践したら簡単でした。だいぶ自信がつきました。
- 周辺の賃貸物件の空室率調査をしました。雨宮憲之さんの書籍「もう会社に頼らない！ プラス３００万円を〝気楽〟に稼ぐ不動産投資術」のとおりに、周辺を歩いて空室率を調査しました。やってみると結構面白いです。
ここまで調査を頑張ると、買い付けがとおらなかったことが悔しいです。
やっと買い付けが通りました
買えない日々が続きましたが、ようやく「これだ！」と思える物件に出会え、130万円引きの指値が通りました。
鬼の指値＆高利回りではないですが、ファミリータイプで、それほど古くもなく、メンテナンスは不要で、積算価格もあり、出口が見えやすいので決めました。町並みが整っていて、自分が住みたいと思ったことも一因です。地元では人気の高台住宅地らしいです。投資家らしくない判断です。
最近は、物件購入のために、土日祝日は物件を見に行ってました。平日に日の出とともに見に行って、そのあと出勤ということもありました。正直しんどいですが、経営が軌道に乗るまでのことですから、ここはぐっとガマンです。
日本政策金融公庫で融資付け
指値が通ったアパートの契約が終わり、公庫に融資の申し込みをしました。担当者の方と話していたら、６月から金利が０．２－０．３％程あがる見込みとのこと。「できるだけ５月中に融資実行できるよう進めます」とありがたい言葉をいただきました。固定金利ですから、なるべく低金利で固定したいものです。
無事、融資承認がおりました。融資金額はフルローン＋αで、全額無担保融資です。
公庫は、融資相談の担当者と融資契約手続きの担当者が異なります。契約手続きはとても簡単です。
- 契約書の氏名と実印を確認。
- 印鑑証明書を確認
- 収入印紙を確認
- 融資金を振り込む口座の通帳を確認
確認が終わったら「あさって振り込みますね」で終わり。
以上、5分です。
すごいスピードです… 無担保だからというのもあります。
嬉しいのは、ローン費用が安く済むこと。契約書に貼る収入印紙と、振り込み手数料210円だけです。ローン事務手数料とか、保証料がかかりません。自己資金を温存できるので、事業規模拡大中の私には助かります。
数日後には、自分の銀行口座に融資金額全額が振り込まれました。
決済完了
無担保融資ですから、抵当権の設定もなく、決済はとても簡単でした。自分の銀行口座から売主の銀行口座に残金を振り込み、あとは司法書士が所有権移転手続きをして終了となりました。
無担保融資はありがたいです。
