区分ワンルームが売れました
売却に出していた東京２３区の区分ワンルームマンションに買い付けが入りました。残念ながら、指値が入っています。売主の気持ちがよくわかりました。
ここは、買主側の気持ちに立って、押し戻してみます。自分が買主だったら、押し戻されること前提で指値します。
ドキドキ。
しかしながら、押し戻しても買主側の了承が得られず、指値額で了承しました。10万円の攻防に時間使うより、さっさと次行こう、という気持ちが先立ちました。入居中の学生さんが新年度からキャンパス移動で退去しそうな予想もあったので、今のうちに売りたかったという理由もあります。結局買った値段の19%増しで売れました。
買ってくれたのは２０代のサラリーマンでした。「クルマが好きなので収入を増やしたい」といっていました。そんなに簡単な物件ではないのですが、もちろん何も言えませんでした。それでも、彼はわたしと違って低い金利で物件を購入しましたから、わたしよりは余裕をもって運営できるかもしれません。
成功とは思えない理由
２年毎に退去があり、そのたびに原状回復費と広告料、空室損があったため、賃貸中のキャッシュフローはほとんどありませんでした。買った時より高く売れてキャッシュフローがプラスになって、ほんとうによかったです。これでプラスにならなかったら、なんのために投資したのか・・・という話になってしまいます。
この物件を購入したのは５年前でした。当時はまだアベノミクスによる不動産上昇前でした。まさか不動産価格が上がるなんてことは想定していませんでした。
それでもこの物件を購入した理由は、下記２点でした。
- 東京23区の人気駅から徒歩6分、近隣に大学も事業所もあり入居付けに困らないこと。
- フルローンで購入でき、自己資金の割に得られるキャッシュフローが多いこと。
しかし、今のわたしの経験では、どちらも魅力的な条件ではないと判断しています。
入居付けが困らないからといって、利回りが低い物件を買っては十分な利益が得られず、サラリーマンをリタイアする力は得られません。リスクをとって地方で利回りの高い物件を運営するほうが良いのです。
フルローンで購入できても、投入自己資金が少なくても、得られるキャッシュフローの「絶対額」が小さくては意味がありません。サラリーマンをリタイアするならキャッシュフローの「絶対額」が必要になります。利回りが低い物件でキャッシュフローの「絶対額」を高めるのであれば、一棟アパート、一棟マンションを購入しなければならないのです。
区分ワンルームマンションを数多く買うことで、キャッシュフローの「絶対額」を高めるのは困難です。東京23区の区分ワンルームマンションは銀行から見た積算評価が低いです。なので数多くをフルローンで借りることはできません。融資額と積算評価の差額は、サラリーマンとしての与信で補うことになるのですが、それを使い切ったら、それ以上は融資を受けることができなくなるのです。
どうしても小さい投資額で物件を購入したいのであれば、首都圏の中古戸建のほうが良いです。中古戸建なら土地値以下で変える物件がありますから、銀行から見た積算評価が高く、数多くをフルローンで買い続けることも可能です。
