新築木造アパート(首都圏)の良いところ・ダメなところ

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アパート向きの土地、というものがあります。接道面が短く奥行きが長いために敷地を分割して戸建用地にすることができなかったり、クルマの侵入ができない・難しい土地です。

そのような土地は安く購入できますから、そこに新築アパートをたてるとそこそこの利回りになります。千葉県、埼玉県、神奈川県の政令指定都市周辺でも8%から11%に、安く建てるノウハウがあれば13%になることもあるらしいです。

メリットは、新しいため客付けしやすいことですが、場所によっては新築プレミアムの高い家賃が災いして逆に入居者がなかなか集まらないリスクもあります。一番確実なメリットは、修繕費がかからないことです。当初10年はほったらかしでも大丈夫です。

ファイナンス面では注意が必要です。新築アパートだと30年借入することができます。
減価償却期間は22年ですから返済に比べて減価償却額が大きくなります。賃料も新築時が一番高いです。購入当初は利払い(経費)と減価償却(経費)と賃料(収入)が大きいですから、キャッシュフローが多く得られます。年数経過につれ、キャッシュフローはどんどん減っていきます。築22年をすぎるとマイナスになることもありえます。

築22年前で売却するのが定石と思われますが、借入期間が長いため元金返済が進まず、残債より売却価格が低い場合は売却によるキャッシュフローがマイナスになります。「利益の先取り」となる投資ですが、事業当初にキャッシュフローを得て、次々と物件を買い足す推進力にするのに適しているといえます。しかし購入当初は建築業者の利益が乗っかっていますから、安く建てるノウハウがないと、「残債>評価額」になりやすく、次々と物件を買い足せるかは金融機関の審査次第となりますから、サラリーマンの属性を超えて事業として借りるのは難しそうです。

新築アパートと中古アパートを組み合わせることで、お互いの欠点を補完し合えます。

まとめ

・メリット

  • 融資がつきやすい。30年借入可能。
  • 購入当初に大きなキャッシュフローが得られる。
  • 修繕費がかからない。

・デメリット

  • 残債>評価額(債務超過)になりやすい。
  • 年数経過につれてキャッシュフローがどんどん減る。
  • 売却時にマイナスのキャッシュフローになる可能性がある。

・向いている人

  • 物件管理の手間をかけたくない人。
  • 先にキャッシュフローを得たい人。
  • サラリーマンの属性が高い人。

・向いていない人

  • 高利回り物件が欲しい人。
  • サラリーマンの属性が低い人。
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ABOUTこの記事をかいた人

IT系サラリーマンのかたわら埼玉県、栃木県、神奈川県で大家をしています。 投資対象は、中古戸建、中古/新築アパートなど39戸。 せっかく目標キャッシュフローと純資産を達成したもののサラリーマンを辞める踏ん切りがつきません。これが現実。 1970年代なかば生まれ